부동산 공화국, 어떻게 만들어졌고 어떻게 바꿀 것인가

[요약발췌] 김태동, "부동산 개혁으로 건강한 자본주의를", 『황해문화』 2019.봄 (102호) 

p87>일본의 거품이 붕괴하는 바람에 '잃어버린 10년'을 겪지 않았느냐는 반론[은] 잘못되었다. 1991년 거품이 터지지 않았다면 일본경제는 17세기 튤립거품으로 망가진 네덜란드 상업자본주의보다 더 심한 치명상을 입었을 것이다. (...) 투기세력이 퍼트리는 거짓말이 "집값 떨어지면 큰일 난다"라는 것이다. 속으면 안 된다. 

• p88>거품을 수술하는 것이 거품을 온존하는 것보다 국민경제에 훨씬 이득이다. 집값에 거품이 빠지면 50%가 넘는 서울의 무주택 가구나 44%에 달하는 전국의 무주택 가구가 주택 마련 걱정을 덜고, 정상적인 경제생활을 할 수 있게 된다. 1가구 1주택의 90% 이상도 집값에 거품이 빠져야 좋다. 집을 늘리기도 쉽고, 직장에 가까운 곳으로 이사하기도 쉽기 때문이다. 토지나 건물을 임차하여 사업을 하는 수백만의 자영업자, 중소기업인에게도 상가나 토지가격의 거품 해소는 임차료 하락으로 이어져 숨통을 열어준다. (...)
• p89>전세가가 7억 원인데, 매매가는 10억 원인 아파트 경우에, 만약 아파트 가격[을]이 사용가치인 7억 원 수준으로 내리면 어떻게 될까? 집주인은 계속 소유하거나 내린 값에라도 팔면 된다. 또는 원리금 상환을 못하여 부실 채권이 되고 은행이 경매에 내놓는 경우가 발생할 수 있는데, 그런 경우에도 전세 세입자가 응찰하여 낙찰 받으면 30% 이상 하락하는 데 대한 p90>위험은 세입자가 부담하게 된다. 따라서 한국에만 유일하게 있는 전세제도가 거품 소멸시에는 미시적으로나 거시적으로나 안전판 역할을 할 수 있다. (...) 외환위기처럼 시스템위기로 확산되어 국민경제를 장기간 어렵게 하지는 않을 것이다. 

p92>한국은 역대 정부가 건설투자를 많이 해왔고, 지금도 다른 선진국에 비해 50% 이상 많이 한다. (...) 부채유혹 정책, 인위적 성장정책, 정부가 앞장선 불로소득 우대하는 조세정책, 막개발 토건정책, 이 네가지 마약정책으로 투기광풍이 이어져왔다. (...) 임대소득 과세가 없고 보유세가 참여 정부에 비해 약화된 것을 기화로 고가 지역 주택은 다주택자의 손에 대부분 넘어 갔다. 높은 주거비용을 감당할 수 없어 서울을 벗어나 경기도 등으로 탈출하는 사람이 전입하는 사람보다 더 많아 서울 인구는 2011년부터 감소하고 있다. 서울에도 빈집이 늘고 있다. (...) 주민 수가 감소함에도 불구하고, 각종 토목사업이 집중되어 있기 때문에 서울은 부동산 투기의 왕도(王都) 자리를 내놓지 않는다. p93>이러한 부동산 양극화 경제로 연간 300조 원의 수탈이 지난 30년간 이루어져 왔다. 노동 소득으로 분배되는 연간 767조 원(2017)의 40%가 부동산으로 도둑맞은 셈이다. (...) 노동자 가구의 중산층화는 점점 어렵고 극소수의 부자와 다수의 빈민으로 사회는 양극화된다. (...) 제조업을 힘들여서 할 이유가 없어, 탈공업화는 가속화한다. 제조업에 직간접적으로 연관된 서비스산업도 동반 쇠퇴한다. (...) 이런 지본(地本)주의 경제에서 '혁신'이 제대로 될 리 없다. 창의와 노력을 통한 지적재산보다 1만분의 1 노력도 안 들이고 수십 배 수백 배의 보상이 따르는 투기기회가 있는데, 어떤 사람들이 청춘과 열정을 바쳐 기술혁신에 주력하겠는가? p94>주택가격에 거품이 끼면 90% 이상의 인구가 고통을 받는다. (...) p95>4차산업혁명 운운하기 전에 제대로 된 자본주의의 틀을 짜야 한다. 부동산적폐를 청산해야 한다. 

 

p93>이미 30년 늦었다. 왜? 투기세력의 힘이 다른 어느 나라에 비해서도 강고하기 때문이다. 그들은 언론, 학계는 물론 정부, 국회, 사법부 모두를 장악하고 있다. 그러기에 촛불정부도 해야 할 일의 10분의 1도 제대로 하지 못하는 것이다. (...) 1960년대 박정희 이후 재벌 중심, 토건 중심의 낡고 병든 틀을 부수고, 새로운 틀을 짜야 한다. p94>정부는 이미 1976년부터 부동산 값이 비정상적으로 폭등한다는 것을 인식하였다. 당시 건설부장관이 '토지공개념'을 최초로 발언한 바 있다. 노태우 정부[1988-1993]는 '토지공개념위원회'를 설치하고, 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세 등 이른바 '공개념 3법'을 도입했지만, 투기세력에 포획된 헌법재판소에 의하여 위헌 또는 헌법불합치 판결을 받아 좌초하였다. 당시 청와대가 직접 재벌에 압력을 가하여 비업무용 부동산 일부를 처분하도록 하였지만 부동산투기의 주동세력인 재벌의 부동산투기는 강남을 중심으로 지난 30년 더욱 커졌다. 

 

p90>[문재인 정부가] 이명박근혜 때처럼 부동산시장을 투기로 달구어 경제성장률을 높이려는 정책범죄를 더 이상 저지르지 않겠다는 차이점은 인정한다. [그러나] p96>얼마나 많은 고위 공직자가 대통령처럼 다주택을 처분하였는가? 몇 되지 않는다. '투기와의 전쟁'에 나선 촛불정부의 모습이 초라하다. 부동산 정책을 다루는 핵심부서에서 시작하여 모든 행정부 부처와 재산공개를 하는 모든 입법부 사법부 공직자들까지 등록한 부동산 보유 내용을 확인하라. 행정부에서 다주택을 보유하거나 강남 등에 고가 주택을 소유한 공무원은 자금원, 상속 여부, 탈세 여부를 조사하여, 불법이 발견되는 즉시 파면하라. 불법이 없었더라도 부동산정책, 금융정책 등 모든 경제정책 생산과정에서 배제하라. 특히 이명박근혜 9년간 부동산 부양책에 관련된 주요 공무원은 책임을 묻고 정책생산과정에서 배제하라. 이렇게 인사정책에 반영된 대통령의 강력한 의지가 시장에 전달되어 다주택자 등 투기세력이 '남보다 먼저 팔아야겠다'라고 마음을 바꾸게 된다면, 투기거품은 아주 단기간에 사라질 것이다. 

 

두 번째, 부동산에 대한 소유와 가격 통계를 능동적으로 공개해야 한다. 어느 임대사업자는 604채를 가지고 있고, 상위 10명이 4,599채를 임대하고 있다고 한다. 일화성으로나마 소유편중을 공개한 것은 이명박근혜보다는 잘하는 것이다. 그런 통계를 시계열로 정기적으로 공개하라. 다주택자는 임대소득세를 제대로 내고 있는가? p97>종합부동산세와 재산세는 얼마나 내나? 그 많은 주택을 소유하는 데 필요한 자금은 어떻게 동원했나? 이런 정보와 함께 이름까지도 북유럽에서처럼 공개하라. (...) 투기세력의 정체를 모두 밝혀라. 행정안전부, 국토부, 국세청 등 국가기관이 이미 가지고 있는 정보를 나라의 주인인 국민들에게 공개하지 않음은 공복으로서 기초적 의무조차 안 하겠다는 것이다. (...) 5채 이상, 또는 1채라도 50억 이상 가진 자를 모두 공개하라. (...) 서울시정부는 중앙정부 눈치 볼 것 없이, 부동산 등 경제담당 고위직에 대한 제대로 된 인사, 서울시 소재 부동산의 소유편중 실태만이라도 공개하면 서울시가 부동산투기의 시발점이 되는 불명예를 털어 버리고 거품 없앤 '도시개혁'의 출발지가 되는 명예까지 얻을 수 있을 것이다. 

 

세 번째, 이명박근혜 9년간 도입한 모든 투기조장정책을 취소하고 2007년 이전으로 환원하여야 한다. (...) 이명박, 최경환 등 2008년 이후 투기주도성장을 획책한 우두머리의 책임을 묻고 응분의 처벌을 해야 한다. (...) 잘못된 정책을 독려한 모피아(부패금융관료집단) 두목들도 책임을 물어야 한다. 고위공무원에서 시작하여 토건재벌, 여야국회의원, 사법부, 언론, 학계에 퍼진 강고한 '건설부패 6적'을 모두 밝히고 처벌하라. 이명박은 대통령 되기 전에 서울시장 때부터 '뉴타운' p98>투기열풍을 의도적으로 일으킨 범법자이다. 4대강사업, 자원외교, 방산비리 등과 아울러 삶의 터전, 사업의 터전을 투기꾼에게 몰아준 그의 범죄부터 반드시 밝혀내야 한다. 9년간의 경제적폐를 청산해야 한다. 

 

네 번째, (...) 재건축과 재개발은 즉각 중단해야 한다. 공급에 기여하는 플러스 기능보다 투기수요를 자극하는 마이너스 기능이 수십 배 크기 때문이다. (...) 아파트의 재건축 연한은 원래 40년이었는데 박근혜가 2014년 최경환 뜻에 따라 30년으로 줄여 놓았다. (...) 재건축 연한을 40년으로 환원하고, 더 나아가 50년, 60년으로 늘려야 할 것이다. (...) 용적률을 높여주는 행정행위는 '하늘을 팔아' 투기자에게 특혜를 주는 부도덕한 정책이다. (...)

 

다섯 번째, 실거래가를 100% 반영하여 종합부동산세나 재산세 등 보유세를 제대로 징수해야 한다. (...) 낮은 실효세율이 문제이다. 고가 아파트가 저가 아파트보다 명목세율은 높지만 실효(實效)세율은 낮다. (...) 시가에 비하여 엄청 싸게 과세표준을 정하기 때문에 명목세율은 누진적인데 p99>실효세율이 역진(逆進)적인 것이다. (...) 과세표준을 현실화하고 임대소득자에 대한 보유세를 제대로 받으면 현 명목세율로도 종합부동산세가 열 배는 더 걷힐 것이다. (...)

 

여섯 번째, (...) 부동산실명제가 제대로 집행이 안 되어 이건희 회장 또는 창업자 이병철의 땅으로 추정되는 여의도 면적에 달하는 차명 부동산이 있다는 것이 최근에야 밝혀졌다. (...) 이 모든 범죄행위에 대하여, 현행법에 따라 벌금, 과징금과 탈세액을 징수하고 이재용을 비롯한 범법자를 사법처벌해야 한다. (...) 삼성 등 p100>재벌이 투기목적으로 취득하여 보유한 비업무용 부동산을 모두 처분하도록 해야 한다. 

 

일곱 번째, 임대소득자에 대한 과세를 제대로 해야 '도시의 소작인' 고통이 줄어든다. (...) 문재인 정부는 7차 대책까지 임대사업자가 등록만 하면 종합부동산세나 양도소득세에 대한 특혜까지 추가로 제공하여 오히려 다주택자의 투기를 조장했다. 8차 대책에 와서야 임대사업자로 등록해도 종부세와 양도소득세 특혜를 주지 않겠다고 했지만 이미 폭등 뒤의 사후약방문이다. (...) 마땅히 임대사업 등록자에 대한 세금특혜를 철회하여 2017년 이후 등록한 자들에게도 임대소득, 종합부동산세, 보유세를 제대로 받아내야 한다. 아직 등록조차 하지 않은 자들에게는 과거 탈세액에 대하여도 추징해야 한다. (...)

 

김태동, 『황해문화』 102호(2019.봄), 「부동산 개혁으로 건강한 자본주의를」, pp.87-105

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황해문화 102호 - 2019.봄

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[요약발췌] 다주택 임대사업자 세금특혜 폐지 운동이 시작됐다

[기고] MBC 피디수첩이 고발한 대한민국의 실상, "집있는 사람들의 나라" (송기균, 송기균경제연구소장)

http://m.pressian.com/m/m_article?no=275237&sfns=mo#08gq

다주택 임대사업자 세금특혜 폐지 운동이 시작됐다

1월 14일 방영된 문화방송 피디수첩 '집있는 사람들의 나라'를 시청한 사람들은 큰 충격을 받았을 것이다. 충격도 한번이 아니라 여러 번 받았을 것이다. 첫 번째 충격은 다주택자들에게 그런 엄청난 세제혜택을 베푼다는 사실이다. (...) 그리고 그 혜택을 문재인정부가 시행했다는 사실에 또한번 충격을 받았을 것이다. 물론 박근혜정부가 처음 도입한 정책이지만, 문재인정부가 이를 폐지하지 않고 혜택을 확대했다는 사실에 충격받은 사람이 적지 않을 성싶다. 세 번째 충격은 세금특혜정책이 2017년 12월 시행되었는데 그 후 2년여 언론에서 일절 보도하지 않았다는 사실이다. 보수언론이야 부자들에게 세금혜택을 제공하는 것에 문제제기할 이유가 없지만, 소위 진보언론이라는 곳들도 입을 꼭 다물고 있었다. 장담컨대 언론이 이 문제를 크게 보도하여 사회적 이슈화했다면, 이런 세금특혜는 진즉 폐지되었을 것이다.

 

다주택자들에 대한 세금특혜가 얼마나 엄청난지에 대해서는 이전 글에서 여러 번 밝힌 바 있다.  (...) 피디수첩이 보도한 내용 중에 서울에서 소형아파트 50채를 투자하여 200억원의 시세차익을 낸 사람이 양도세를 겨우 13.5억원 낸다는 사례를 제시했다. 세율이 7.8%에 불과하다. 임대소득에 대해서도 어마어마한 혜택을 주고 있다. 피디수첩은 8천만원의 임대소득이 발생한 임대사업자가 세금을 고작 98만원 낸다고 했다. 땀 흘려 일한 근로소득자가 8000만원 소득에 대해 900만원 세금을 내는 것과 비교하면 불과 1/9에 지나지 않는다. 불로소득에 대해 터무니없는 세금특혜를 베푸는 것이다.

 

임대사업자에 대한 세금혜택을 도입한 당사자는 박근혜정부다. 대다수 국민은 문재인정부가 이 세금혜택을 폐지할 것으로 믿었다. 그러나 문재인정부는 2017년 12월 13일 '임대주택등록 활성화방안'을 발표하여 세금혜택을 확대했다. (...) 문재인정부 출범으로 긴장했던 투기세력이 이 정책이 나오자 마음 놓고 주택사재기에 돌입했음은 보지 않아도 알 수 있다. (...) 대통령이 신년사에서 "부동산투기와의 전쟁에서 결코지지 않을 것입니다"고 공언했다. 부동산투기란 '거주 목적 외의 주택을 매입'하는 것이다. 그러므로 투기세력이란 곧 다주택자들을 말한다. (...) 그런데 그 다주택자가 보유한 149만채에 대해 어마어마한 세금혜택을 베풀고 있다. 특혜를 베푸는 대상과 "전쟁"을 하겠다고 하면 누가 그 말을 믿을까?

 

(...) 다행스런 점은 피디수첩이라는 시청률 높은 방송이 이 문제를 보도했다는 점이다. 이번 방송을 계기로 많은 사람이 터무니없는 세금특혜를 알게 되었을 것이다. 지난 21일에는 국회 정론관에서 '임대사업자 세금특혜 폐지하라'는 기자회견이 열렸다. 박주현 의원과 채이배 의원이 회견을 주도했고, 피디수첩에서 눈부신 활약을 한 장석호 공인중개사와 몇 개 단체가 참여했다. 참여연대나 경실련 같은 큰 단체가 참여하지 않은 것은 아쉬운 일이지만, 시민단체와 정치권이 이 문제에 대해 행동에 나선 것은 상당히 고무적이다. 더 많은 단체와 시민들이 이런 운동에 관심을 갖고 동참을 하면 정부도 버티지 못하고 임대사업자 세금혜택 폐지를 실행할 것이다. (...) "정부는 이미 세금혜택을 약속했기 때문에 혜택을 계속 줄 수밖에 없다고 강변하면서 불소급을 이야기하는데, 형사사건도 아닌데 불소급을 이야기하는 것은 언어도단이고, 세금감면 약속에 정부가 기속될 하등의 이유가 없다." (...) 남은 것은 정부가 다주택자의 이익보다 무주택자의 고통을 더 중요하게 생각하느냐다. 임대사업자에 대한 세금혜택이 페지되면 다주택자의 매물이 쏟아지고 서울집값은 큰 폭으로 하락할 것이다. 그런 날이 빨리 오기 위해서는 시민들의 적극적인 동참이 중요하다.